开盘热卖、网签攀升，北京新房市场热起来了。
近期，北京新房市场上频现热卖场景，部分项目开盘去化率超80%甚至90%。并且，与此前新房市场上“豪宅当道”不同，近期热销项目大多为总价450万～550万元/套的刚需或首改项目，市场点状回暖明显。
在高去化项目的带动下，新房网签数据也明显攀升。北京市住建委官网数据显示，截至4月13日，北京新房住宅网签共计3711套，已超过3月全月的网签规模。不过业内人士称，该数据包括了部分回迁房的集中网签。
新房再现“开盘热卖”
“今年一季度，热点城市的二手房成交量出现回稳，二手房成交回暖，将逐步传导至新房置换需求。”三月末业绩会期间，有房企管理层曾研判称。
时间过去不久，一线城市中的北京新房市场，已出现成交回暖迹象。
丁祖昱评楼市报告显示，2026年3月至今，北京新房市场共17个项目入市，其中有13个项目为3月20日之后开盘、加推。从这13个扎堆入市的项目来看，半数认购率在40%以上，部分认购率超80%。
典型项目中，中建方程国贤府4月11日开盘，当日成交406套，销售额约17.2亿元。未来城星寰时代、国贤府PARK3月29日开盘，截至4月12日去化率分别为91%和83%，成交金额分别为7.8亿元、15.7亿元。
开盘去化率超80%甚至90%，这在北京新房市场算是较为难得的数据。
“三月底以来，北京新开盘的项目几乎卖得都非常不错。”在北京做新房销售的一位人士称。其中，有项目因为总价位段相对较低、得房率超过90%、装修标准也相对较高，在市场上比较受购房者欢迎。
受部分高去化项目的带动，4月北京新房网签数据也有提升。北京市住建委官网数据显示，截至4月13日，北京新房住宅网签共计3711套。对比上个月，3月北京新房网签成交量3552套，4月不到两周已超过该数据。
合硕机构首席分析师郭毅告诉第一财经，4月北京新房的网签数据，应该包括部分回迁房的集中签约，由此推高了总网签量。不过，春节后新上市的一些楼盘，都有各自的独特优势，包括轨道交通便利、配套成熟、价格区间合适等，比较适配刚需和刚改群体的需求。通州、丰台等区域项目的热销，也因此迅速转化到了市场网签中。
中指研究院高级分析师范诒杰也对第一财经表示，近期北京热销的新开盘项目，主要是刚需、刚改项目，主要呈现三个特点。一是低总价，多个项目上车门槛降至400万左右。二是高性价比，通过阳台半赠送等设计，得房率普遍突破90%。三是多数项目立足于配套已成熟的区域，或者规划快速兑现的潜力板块。
回看今年北京新房市场的成交轨迹，1月受传统销售淡季等因素影响，成交规模出现季节性回落。2月受春节假期影响，成交进一步回落至年内低点。3月随着假期结束、需求释放，成交环比开始回升，到4月份市场热度仍在释放。
二手房成交热度传导
值得注意的是，近期北京热点新房项目，总价位段有所下降。
丁祖昱评楼市表示，当前北京新房热销项目套均总价段主要在450万～550万元/套，较以往700万元以上的套均价格明显下移。这说明目前北京的新房市场，开始由前期高端豪宅单一热销，转变为刚需首改项目接力。
在业内看来，此前二手房市场成交火热，相关置换需求传导到了新房市场。
数据显示，2026年开年以来，北京二手房市场展现出较强韧性，1月网签量超1.5万套，同比增长超20%。2月受春节影响成交环比回落，但节后带看和成交明显回升。3月网签量超1.9万套，小阳春行情显现。
“当前北京二手房套均价格主要以200万～300万元/套为主，刚好与新房热销总价段形成一定的置换逻辑。”丁祖昱评楼市称，若北京市场能够进一步完成“二手房卖出-置换新房买入”的良性循环，将对整体市场产生强力支撑。
范诒杰也对第一财经表示，二手房成交放量释放资金，提升市场流动性和影响价格预期，有效助推了“卖一买一”的置换需求释放；而近期热销项目凭借综合优势成为置换资金的重要流向，共同支撑了北京楼市活跃度的延续。
郭毅进一步称，3月份北京二手房市场成交活跃，部分购房家庭通过“卖旧买新”转入新房市场，其目标主要分为两类：一是近期入市的在售新盘，另一类为持续销售的项目，后者经价格调整后，性价比优势也显著提升。二手房置换需求的外溢，对整体新房市场形成显著拉动效应。
与此同时，此前市场上总价400万至600万元的新房供应，多集中在位置相对偏远、配套设施尚不完善的区域，而今年这一局面得以改善，从而有效激活了该价位段“卖旧买新”群体的置换需求，带动相关项目普遍实现热销。
展望后续市场走势，丁祖昱评楼市认为，2026年至今，楼市整体呈现出“弱复苏、强分化”的运行特征。随着二手房市场的率先回暖以及部分核心城市的成交复苏，4月市场信心和活跃度明显提升，未来“强分化”格局将成为常态。2026年第二季度，将是中国房地产市场确认底部、结构分化的关键观察期。
克而瑞房价北京表示，当前楼市供给端延续"控增量、去库存、优供给"思路，同时加快"好房子"建设，改善市场供求关系。对于北京市场而言，2025年12月限购松绑政策的效应仍在持续释放，预计后续政策环境将继续保持友好。在"好房子"项目入市及传统旺季带动下，二季度新房市场成交量有望得到一定支撑。
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孙梦凡
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